In un’Italia che dal 15 marzo, per effetto del recente Decreto Draghi, si è tinta nuovamente di rosso e arancione, con un virus che continua a mutare e le polemiche sulla programmazione della campagna vaccinale, previsioni sulle performance dei mercati, ad oggi, sarebbe meglio non farne.
Ma gli indizi sono troppi e forse non è azzardato, a questo punto, dire che almeno il segmento delle locazioni 2021 manda segnali incoraggianti al mercato immobiliare.
Una panoramica sul mercato degli affitti
Il mercato immobiliare ha subito un duro colpo nel corso del 2020 durante emergenza sanitaria dovuta alla diffusione del Covid-19. Le compravendite sono rimaste bloccate per via del lockdown generalizzato, ma sono le locazioni ad aver risentito maggiormente degli effetti della pandemia e delle conseguenti restrizioni.
Con la pandemia il mondo degli affitti ha subito un profondo cambiamento: i principali mercati hanno registrato un crollo della domanda (-25,8% rispetto al 2019), creando un significativo aumento dell’offerta disponibile (+31,4% rispetto al 2019).
La crescita dell’offerta di mercato è legata in parte al ritorno alle case d’origine di tantissimi studenti universitari impegnati nella formazione online ed altrettanti lavoratori in smart working, in parte alla minore domanda di alloggi in affitto breve a causa delle restrizioni di viaggio che hanno bloccato i flussi turistici.
In conseguenza della grande crescita dell’offerta e della ridotta domanda, i canoni di locazione hanno pertanto registrato mediamente un calo del -7,5%.
La diminuzione, secondo quanto rilevato, è generalizzata per tutti i tagli immobiliari, con punte negative per i trilocali (-8,0%), che soffrono di una minore richiesta, e meno marcati per i quadrilocali e gli immobili più spaziosi (-7,2%), che invece risultano in crescita nelle preferenze degli inquilini.
Come evolve il mercato immobiliare delle locazioni
Quali potrebbero essere gli effetti delle nuove restrizioni sul mercato immobiliare? Quali saranno i risvolti sul comparto nel breve e medio termine? E soprattutto quali le previsioni per i mesi estivi, nella speranza di una ripartenza?
Seppure con la dovuta prudenza, per le associazioni di categoria lo scenario attuale si annuncia diverso da quello dello scorso anno e sembrerebbe prevalere un certo ottimismo, supportato anche dalle recenti rilevazioni sul segmento delle locazioni 2021, come quella diffusa dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle Entrate.
Sebbene sia complicato fare previsioni in mercati così volatili, con riferimento alle attese per il 2021, i sentiment previsionali degli operatori riferiscono un probabile aggiustamento dei prezzi nelle principali città fino alla diluizione della quantità dello stock in locazione, in attesa di tempi migliori.
È bene ricordare che nell’affitto un calo dei canoni non significa per forza calo di redditività per il proprietario.
Infatti l’aumento del ricorso al canone concordato, ha fatto sì che, nonostante il calo dei canoni, i proprietari si siano assicurati una redditività in linea con quella degli scorsi anni, grazie alle importanti agevolazioni fiscali destinate a chi si avvale di questo strumento detto anche a “canone calmierato” o “canone agevolato” perché viene stabilito all’interno di una fascia di minimo e massimo concordati zona per zona tra le Associazioni dei Proprietari e degli Inquilini.
Cresce l’uso dei contratti d’affitto a canone concordato
Da un’indagine condotta da SoloAffitti (franchising immobiliare leader in Italia per l’affitto) su un campione di 60 province italiane, emerge che i contratti di affitto a canone concordato sono sempre più utilizzati e apprezzati da proprietari e inquilini grazie ai vantaggi fiscali che offrono.
In 20 province il canone concordato viene utilizzato in oltre il 75% dei contratti d’affitto; in 23 province rappresenta fra il 50 e il 75% dei contratti totali; in 9 province si colloca in una fascia tra il 25% e il 50% dei contratti di locazione e solo in 7 province si scende al di sotto del 25%.
Secondo la rilevazione di SoloAffitti, tra le province nelle quali è più elevata la percentuale di utilizzo del canone concordato ci sono Genova e Napoli. Tra le province con più basso ricorso al canone concordato ci sono Milano e Foggia.
Laddove il “canone concordato” non è diffuso emergono due principali e chiare indicazioni: si rileva dallo studio, che l’Italia che non utilizza il canone concordato, si divide tra chi ha accordi territoriali ancora molto ‘datati’ e chi invece ha fissato valori del canone concordato non allineati al mercato.
Insomma, nel “Bel Paese” ci sono ancora province in cui i valori fissati da questa formula agevolata di contratti immobiliari sono troppo distanti dalla media di mercato, rendendola di fatto inapplicabile per una manifesta mancata convenienza di una delle due parti dell’accordo (proprietari o inquilini).
